Location d’appartement au Maroc pour un expatrié: 3 pièges à éviter avant de louer un bien immobilier.

Il n’est jamais évident pour un expatrié étranger de louer un appartement au Maroc et de trouver une bonne affaire. Le marché de l’immobilier marocain a ses spécificités, ses aspects techniques, juridiques, ses propres codes et parfois même quelques pièges qui peuvent paraitre anodins, mais dont il faut apprendre à se méfier. Dans cette vidéo et article, je vous révèle 3 pièges dont vous devez apprendre à vous méfier avant de louer un bien immobilier au Maroc. Vous pourrez en découvrir un dernier tout en fin de cet article. Enfin, je remercie d’ailleurs, Jean TRIGON, un expert immobilier francophone basé au Maroc qui se joint à moi pour réaliser cet article et vidéo.

1°) Trouver le bon interlocuteur pour avoir le bien le plus adéquat et au meilleur prix

Au Maroc pour louer un appartement vous avez globalement trois solutions.

La première est de passer par internet et de chercher votre bien sur des sites internet comme avito ou selectkimmo, vous pourrez ainsi être directement mis en contact avec d’autres particuliers qui proposent leurs biens. Attention néanmoins, car les annonces présentent sur ces sites internet là sont pollués par les agences immobilières et les intermédiaires qui viennent poster des annonces pour toucher des commissions.

Gardien-e1402397176344-680x365La deuxième solution pourrait être de passer par un Samsar, ce qui signifie en marocain un intermédiaire ou plutôt un rabatteur. Cela peut être un gardien de rue ou d’immeuble qui est très bien informé de tout ce qui se passe dans le quartier et a tous les contacts nécessaires. S’ils peuvent être une formidable source d’information, attention à eux, car tout se passe de façon informelle et ils peuvent vous demander de payer pour visiter l’appartement ou vous demander une commission élevée. Selon moi, cette solution est à éviter si vous n’êtes pas accompagné d’un local à moins que vous ne soyez un excellent négociateur.

La troisième solution pour trouver un bon interlocuteur est de passer par une agence. Vous avez alors de nombreuses enseignes internationales qui se sont implantées au Maroc comme Century 21, Guy Hocquet, La Forêt, mais aussi de nombreuses agences locales.

Pour vous proposer un bien immobilier, ces agences internationales puisent dans leurs stocks de biens qui leur sont confiés par les propriétaires. Il n’y a pas de mandat exclusif au Maroc et les biens peuvent être proposés à plusieurs agences à la fois. Les tarifs pratiqués sont en général d’un mois de loyer.

Le piège à éviter est donc qu’ils vont vous proposer un bien immobilier issu de leur stock qui ne correspond pas forcément à vos attentes et vos critères, mais davantage au marché marocain. Ils ne vont pas non plus négocier à la baisse les loyers étant donné que cela pourrait impliquer de baisser leurs commissions !

Dans ce cas, l’idéal selon moi est de passer par une agence locale spécialisée afin de limiter les risques et qui pourra chercher un bien immobilier pour vous avant même votre arrivée au Maroc. Certaines d’entre elles, comme Maroc-Expat, ne travaillent qu’avec les expatriés et vous proposent de commencer à chercher votre bien immobilier longtemps avant votre arrivée au Maroc, ils peuvent ainsi chercher quelque chose qui vous correspond sans être dans l’urgence de votre côté pour accepter une solution qui vous conviendrait moins.

2°) Négociez les prix à la baisse avec les bons arguments.

Au Maroc, les prix ne sont jamais figés, tout peut se négocier que cela soit le montant du loyer, de la caution, les frais de syndic (qui est l’équivalent de la copropriété), d’éventuels aménagements… Voici quelques arguments que vous pouvez faire valoir lors de votre négociation:

  • Votre plus grand avantage en tant que future locataire sera la durée de votre bail, si vous comptez vous installer pour une longue durée, vous n’aurez pas de mal à négocier à la baisse le loyer initialement proposé.
  • De plus, si vous êtes embauché par une multinationale ou encore mieux si vous loyer est pris en charge directement par votre entreprise, c’est autant de leviers que vous pouvez utiliser dans vos négociations.
  • Pensez à vous renseigner sur les frais de syndic afin de les estimer et vous renseigner si c’est à vous ou au propriétaire de les payer, car elles viendront s’ajouter à votre budget. Si elles reviennent à votre charge, vous pourrez les valoriser et les utiliser comme argument dans votre négociation.
  • Enfin, en faisant le tour du bien, pensez à lister tout ce qui aura besoin d’être refait (peinture, plomberie, électricité…), en chiffrant ces éléments vous pourrez mieux les valoriser auprès du propriétaire et lui négocier à la baisse le loyer en indiquant que vous prendrez ces frais à votre charge.

3°) Estimez précisément votre budget avec l’ensemble des frais annexes.

Le point suivant concerne l’estimation exacte de votre budget, car il faut savoir que vous n’aurez pas que votre loyer à payer au Maroc. Il peut y’avoir de nombreux frais annexes qui sont à considérer pour estimer au mieux votre budget avant de signer votre bail.

Tout d’abord la commission que vous aurez à payer. Cela dépendra de votre interlocuteur, selon qu’il s’agit d’une agence vous aurez un mois de loyer, s’il s’agit d’un semsar alors cela dépendra de vos talents de négociateurs. Considérez bien le fait que cet intermédiaire sera rémunéré dans tous les cas, si ce n’est pas vous, ça sera le propriétaire, il aura alors besoin d’ajouter cela à ses frais et vous permettra moins de marge de négociation.

Les frais de syndic peuvent être payés par le propriétaire ou le locataire, vous devez absolument évoquer ce point lors de la négociation du loyer. Ces frais varient selon l’immeuble, le quartier, le standing, mais reste généralement compris entre 200 et 450 Dhs par mois.

La caution, il ne s’agit pas de frais, mais comme en France ou ailleurs, une caution est à payer et qui sera restitué en fin de bail. Elle est généralement payée en liquide à la remise des clés et correspond à un mois ou deux de loyers selon l’ameublement du bien.

Enfin, la facture d’eau, d’électricité et d’internet seront à la charge du locataire. À Casablanca par exemple, la Lydec qui est une filiale de Suez Environnement est en charge de la distribution de l’eau et de l’électricité. Vous pouvez compter pour une utilisation normale entre 250-300 Dhs par mois pour une personne seule puis jusqu’à 650-700 Dhs par mois pour une famille complète.

Et maintenant ?

Voilà déjà trois premiers points auxquels vous devrez être vigilant si en tant qu’expatrié vous souhaiter louer un bien immobilier au Maroc. Jean TRIGON, un expert immobilier francophone à Casablanca est le cofondateur de l’agence immobilière Maroc-Expat. Il a déjà aidé et accompagné plusieurs expatriés dans leurs installations au Maroc, si vous souhaitez le contacter voici son mail: Contacter Maroc-Expat

Enfin, je vous propose de découvrir un quatrième piège à éviter en bonus ci-dessous. Il s’agit de la partie contractuelle, je vous y explique comment elle se déroule et à quel piège faire attention.

4°) N’oubliez aucun détail lors de la procédure administrative

Une fois que l’ensemble des interlocuteurs se sont mis d’accord sur les termes du contrat, ils peuvent établir le contrat de bail. Des formulaires de contrat de bail sont disponibles dans les « communes », mais ne sont pas souvent utilisés. En temps normalement le contrat de bail est rédigé par la propriétaire, ou l’agence si vous êtes passé par une agence.

Le bail est signé par le propriétaire (ou l’agence) et le locataire, cependant il n’a aucune valeur juridique tant qu’il n’est pas légalisé par le service de légalisation (c’est le cas pour le l’ensemble des contrats au Maroc) ! Faites donc bien attention à ce premier point. Pour le légaliser, les signataires du contrat doivent se rendre au service de légalisation, muni d’une pièce d’identité (passeport ou carte de résident pour le locataire). Vous pouvez donc louer un bien immobilier même si vous n’avez pas encore de carte de séjour, sur simple présentation de votre passeport.

Le contrat doit être fait en trois exemplaires, un pour le propriétaire, un pour le locataire, et le dernier pour le service de légalisation (cependant ce dernier exemplaire n’est pas toujours fait, le propriétaire « s’arrange » avec le service de légalisation – cet exemplaire servant notamment à l’administration fiscale-). 

Toutes les autres ressources sur la vie et l’expatriation au Maroc :

About Gaston Hakim

Passionné par le Maroc, j'ai créé ce blog pour y partager plus de 19 ans d'expériences de vie et voyages au Maroc. Ce blog s'adresse à tous ceux qui souhaitent voyager au Maroc ou qui désirent s’y installer pour vivre paisiblement au soleil.

Check Also

Envoi d'argent au Maroc la BONNE méthode

Comment envoyer de l’argent au Maroc ? La BONNE méthode.

Cette vidéo te montre le meilleur dispositif pour te permettre d’envoyer de l’argent au Maroc. Comparé aux …

L'interview de Jean, expatrié français au Maroc et spécialiste de l'immobilier marocain

L’interview de Jean, expatrié français au Maroc et spécialiste de l’immobilier marocain.

Jean est un expatrié francais au Maroc, spécialisé dans l’immobilier. Il partage avec vous son …

21 comments

  1. Bonjour,
    Nous louons un appartement a Marrakech depuis 3 mois. Il est mi meublé (lits, canapés, TV, machine à laver). L’écran de la TV vient tout juste de lacher – écran tout noir, plus de son.
    Nous en avons informer notre propriétaire qui nous dit que la TV fonctionnait très bien jusqu’à présent et donc que nous devrions la faire réparer à nos frais.
    Est ce correct? Je comprends que si nous avions casser la TV alors nous la remplaçons mais ce n’est pas le cas.
    Merci

  2. Bonjour Gaston,

    Pourriez- vous me dire combien de temps en avance il faut chercher sa maison. Nous pensons nous installer a Casablanca fin aout.

    Merci

  3. mais vous ne parler pas des documents a fournir par les futures locataires ! ceux qui sont residents et non residents !
    que faire quand le locatoare ne paye pas son loyer !

  4. Très intéressant! Merci pour tous ces conseils!

    Un détail un peu gênant sur les sites comme avito c’est que la majorité des annonces n’ont pas de photo. Donc pour faire une sélection avant le départ c’est compliqué. Et puis niveau prix, on trouve vraiment de tout, énormément de choses pour les retraités aisés mais en cherchant bien on finit par trouver son bonheur.

    On a finalement renoncé à l’expatriation au Maroc pour le moment (après vérification, Safi ne semblait pas être le meilleur endroit pour s’installer, dommage) mais on conserve précieusement cet article, et le blog, dans les favoris pour les prochaines occasions qui se présenteront parce que quand même, le Maroc c’est un chouette pays! 😉

  5. Bonjour
    je voudrais m’installer au Maroc et trouver un emploi. Je suis de nationalité française mais d’origine marocainne. Avez vous des informations et astuces sur les impôts et charges sociales ?
    Merci pour votre aide

  6. Ciccione François de Grenoble

    Bons conseils en effet; Mais ils faut aussi que les expatriés sachent que pour les propriétaires comme nous (on a un 87m2 à louer dans une très belle résidence a Bouznika), ce n’est pas chose facile de tomber sur le “bon” locataire’ c’est à dire reglo, propre, respectueux des lieux, etc… C’est même devenu si souvent galère que 2 fois sur 3 on ne loue plus ! C’est navrant je sais mais trop de tres mauvaises surprises !!
    Bon courage quand même aux “nouveaux marocains” !!

    • Bonjour Francois,
      Merci de ton retour. Le mieux serait de passer peut-être par une agence qui est habitué à rencontrer différents profils et pourront choisir celui qui convient le mieux à tes critères pour t’éviter les mauvaises surprises. Quand c’est une agence qui gère, le locataire fait également plus attention je pense. Fais très attention, en particulier si tu parles de location saisonnière (courte durée) au profil des gens à qui tu loues car les controles s’accentuent de plus en plus.

  7. Bonjour , je m’appelle Nadia je suis propriétaire d un appartement à Marrakech, je les fais louer 1 an et demi la personne est parti au mois de mai 2016 sans me prévenir est sans me régler le mois d’avril et le moi de mai l2016 . Il devait le meubler chose qu’il n’a pas faites !!! L’appartement est vide . Je suis passer par une agence est il ne fond rien . Qu’est-ce que je doit faire ????

  8. Je suis une française ayant grandi à Chefchaouen. C’est génial d’avoir fait une vidéo là bas.

  9. El moubaraki zohra

    Bonjour

    Louer son appartement pzr le biais de rainb est ce legal au maroc?
    Peut in faire un contrat legalise par les autorutes competentes
    Y a t il des risques?

  10. martine hennebert

    bonjour ayant sejourne pusieurs fois au maroc nous comptons nous y installer a notre pension mais on est bege est ce qu il y a d autre formalite qu en france

  11. Sudan Danièle Rose

    Merci beaucoup pour les nouveaux!!!
    Car moi j’ai galéré durant 3 ans à Marrakech pour m’installer
    et finalement je suis rentrée en Suisse.
    C’était de mars 2004 à mars 2007.

    Aujourd’hui,je me réinstalle avec tout mon acquis.
    Je suis une amoureuse du Maroc.
    J’y monte une association Source de vie en terre Marocaine FB et cherche 2 personnes amoureuse comme moi
    du Maroc pour cette association.

    Ne pas oublier de faire valider votre contrat à la Wilaya.

  12. Article simple et précis
    Hyper intéressant.

  13. bonjour je loue un appartement a marrakech et on m’a fait payer 3000 dhs pour que le proprietaire regle les factures d’eau et d’electricité quand je serai partie est ce legal? merci de votre reponse

    • Bonjour Nadine,

      Je ne connais pas la situation dans le détail mais ce n’est pas légale. Vous ne payez que ce que vous consommez, uniquement sur facture et présentation de justificatif à votre nom.

    • merci de votre reponse mais les contrats d’electricité et d’eau ne sont pas a mon nom la proprietaire veut garder les contrats a son nom et c’est pour ca qu’elle demande 3000 dhs pour regler les factures si je decide de partir en plus je suis passée par une agence mais je pense qu’il n’est pas correct encore merci de votre reponse je vais pouvoir lui dire que ce n’est pas legal et me faire remboursé

  14. Bonjour,
    Je trouve l’article intéressant, je vais en parler sur mon site.
    Cordialement
    P. Lelal

  15. Bonjour,

    Merci pour toutes ces infos!
    Le projet de partir m installer au Maroc commence à faire son petit bonhomme de chemin.
    J’ai la double nationalité francaise et marocaine,peut etre administrativement plus simple.
    A Voir

    Sans indiscretion tu travailles dans quel domaine?

    Au plaisir

    Cdt

    Aicha

  16. Bonjour Gaston, bonjour à tous,

    Pour une première vidéo, c’est pas mal du tout.
    Pour trouver mon appartement à Mohammedia, je suis passer par un Samsar qui m’a été présenté par mes amis dont l’épouse est Marocaine. La commission était donc très raisonnable, car négociée par elle.
    La négociation du loyer fut aussi intéressante, revue à la baisse grâce à la durée de ma location longue durée, ce que recherchait ma propriétaire.
    Pour ce qui est des vérification (électricité, plomberie) il faut effectivement bien tout vérifier, compteurs ouverts car dans mon cas il y avait une belle fuite d’eau dans les toilettes, ce qui ne se voyait pas le compteur fermé. Penser aussi à faire fonctionner les volets roulants.
    En ce qui concerne le bail, lorsque nous sommes allé à la Préfecture avec la propriétaire, ils nous ont demandé un quatrième exemplaire, ce qui nous a surpris l’un comme l’autre.
    Je rajouterais juste qu’il faut vérifié que les factures d’eau et électricité sont bien à jour de paiement pour votre prise de possession de l’appartement, ce qui était le cas pour moi.
    Je terminerais en disant que toutes tes informations sont très importantes et complètes.
    Bien amicalement,
    Gilles

  17. Salut Hakim,
    Super cette video. Comme d’habitude dans tes articles elle est tres bien documentée. Mais en video c’est encore plus sympa de t’écouter plutot que de lire. Premiere video dis tu? Tu as vraiment des talents d’acteur. Bonne continuation à ton blog tres “pro” et vivement de “nouvelles aventures” video.
    Barakalofic sadikhri
    Loic

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *